Kreditvergabe an Wirtschaftsimmobilien jährlich um 52 Prozent gesunken: Newmark

May 30, 2024

Wenn die Schlagzeilen auf Schwierigkeiten bei Gewerbeimmobilien hindeuten, dann warten Sie einfach, bis Sie die Daten sehen.

In einem US-Kapitalmarktbericht für das zweite Quartal 2023 von Newmark (NMRK) wurde festgestellt, dass das Kreditvolumen von Wirtschaftsimmobilien im Jahresvergleich um 52 Prozent zurückgegangen ist und dass der aktuelle Markt 32 Prozent weniger Kreditgeber hat als zu diesem Zeitpunkt im letzten Jahr. Darüber hinaus verfügt Private Equity zwar über eine Rekordsumme von 219 Milliarden US-Dollar an Trockenpulver, doch das reicht möglicherweise nicht aus, um die Welle von 625 Milliarden US-Dollar an CRE-Schulden abzuwehren, die in den nächsten drei Jahren fällig werden.

„Der Markt befindet sich in einem Zustand ständiger Veränderung und Unsicherheit“, sagte David Bitner, Executive Managing Director of Global Research bei Newmark, gegenüber CO. „Kreditgeber fordern niedrigere [Beleihungswerte] und höhere [Zins-]Sätze sind insgesamt viel wählerischer bei der Auswahl der Deals, die sie finanzieren.

„Investoren fordern beim Kauf niedrigere Preise und sind gleichzeitig beim Verkauf zögerlich, dem Markt gerecht zu werden“, fügte er hinzu.

Der Rückgang des Emissionsvolumens ist in den letzten 12 Monaten in gewissem Maße bei allen CRE-Vermögensarten zu verzeichnen, wobei verschiedene Kreditquellen – Banken, Schuldenfonds, gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere [CMBS] – alle einen kollektiven Rückgang erlebten.

Laut Newmark-Daten sind die Kreditvergaben durch Schuldenfonds im Jahresvergleich um 73 Prozent zurückgegangen, während die Kreditvergaben für CMBS und Collateralized Loan Obligations seit Juli 2022 um 79 Prozent zurückgegangen sind.

Das CRE-Kreditvolumen im Bankensektor ist im letzten Jahr um 48 Prozent gesunken, wobei ein Großteil dieses Rückgangs auf den höchsten Zinsanstieg seit 40 Jahren und die regionale Bankenkrise von März bis April zurückzuführen ist – die bedeutendste Finanzkrise seit 2008–2009 GFC.

„Ich denke, man müsste bis 2009 zurückgehen, um einen ähnlichen Rückgang der Aktivität zu erzielen, obwohl sich das aktuelle Umfeld als optimistischer erweist“, sagte Bitner, der hinzufügte, dass Schuldenfonds gut positioniert seien, um Banken als Hauptquelle für Industriekredite zu ersetzen vorwärts gehen. „Ich gehe davon aus, dass Banken in den kommenden Jahren weniger aktiv als Kreditquelle für Gewerbeimmobilien sein werden.“

Nur wenige Orte im CRE-Universum verzeichneten im Jahr 2023 weniger Aktivität als die verbrieften Märkte. Während der CMBS-Markt Mitte 2022 seine ersten Schauer der Unzufriedenheit zu verspüren begann, markierte das erste Quartal 2023 die niedrigsten CMBS-Emissionsvolumina seit 2008. Auch wenn die CMBS-Emissionen im zweiten Quartal 2023 um 57 Prozent stiegen, waren es diese Emissionsvolumina immer noch um 59 Prozent im Jahresvergleich gesunken, was zu Beginn der letzten beiden Quartale einen Schatten auf den Verbriefungsmarkt wirft.

„Das aktuelle Umfeld des Neuemissionsmarktes lässt darauf schließen, dass eine unmittelbare Lösung noch nicht absehbar ist“, sagte Bitner. „Sollte sich der Neuemissionsmarkt verbessern, wird es noch einige Zeit dauern, bis die Verbriefungsmaschinerie wieder in Gang kommt.“

Da das Kreditvolumen eingebrochen ist, sind auch die Aktienmärkte ins Stocken geraten und die Transaktionsvolumina sind gedämpft. Die Investmentverkäufe gingen im Jahresvergleich um 62 Prozent zurück, was das erste Halbjahr 2023 zum schwächsten Halbjahr seit 2013 machte.

„Der Wert von Vermögenswerten sinkt, was dazu führt, dass potenzielle Käufer und Verkäufer nicht nur mit immer noch volatilen Aussichten konfrontiert sind, sondern vor allem Käufer davor zurückschrecken, in ein fallendes Messer zu geraten“, heißt es in dem Bericht abschließend. „Dies gilt umso mehr, wenn man bedenkt, dass eine große Anzahl von Gebäuden auf dem Weg in den Verfall ist. Kredite müssen umstrukturiert werden, bevor diese Vermögenswerte gehandelt werden können.“

Ein leuchtendes Zeichen, das Newmark für die CRE-Kapitalmärkte festgestellt hat, ist die Rekordmenge an geschlossenen Trockenpulver-Private-Equity-Fonds im Jahr 2023.

Die Private-Equity-Branche hat mehr als 219 Milliarden US-Dollar für Eigenkapital- oder Fremdkapitalinvestitionen im opportunistischen und wertschöpfenden Bereich aufgebracht. Diese potenzielle Kapitalquelle für CRE-Investitionen und notleidende Käufe könnte möglicherweise einige Büroausfälle in den kommenden Monaten abwenden und Sektoren wie Mehrfamilienhäusern und Industriesektoren, in denen eine Verlangsamung der Transaktionen zu verzeichnen war, einen Segen verschaffen.

„Wir schätzen, dass mehr als die Hälfte dieses Kapitals für Mehrfamilienhäuser bestimmt ist, während sich der Großteil des Rests auf Industrieanlagen konzentriert“, heißt es in dem Bericht abschließend. „Das in Büro- und Einzelhandelsimmobilien investierte Kapital ist im Vergleich recht gering, was letztendlich eine konträre Chance darstellen könnte.“

Aber selbst wenn die Private-Equity-Landschaft angesichts der allgemeinen Kürzungen an den Kapitalmärkten ein Gefühl der Erleichterung vermittelt, kann nicht viel getan werden, um die Flutwelle der CRE-Schulden zu stoppen, die in den Jahren 2023, 2024 und 2025 fällig wird.

Bitner wies darauf hin, dass Private Equity zwar wahrscheinlich „die Kraft“ sei, die zu einem Wiederaufleben des Marktes führe, diese Seite der Branche jedoch allein nicht die CRE-Werte wieder auf den Stand bringen könne, den sie hatten, als die 10-Jahres-Staatsanleihen bei 1 Prozent gehandelt wurden.

„Was sie tun können, ist die Rekapitalisierung von Vermögenswerten voranzutreiben, sobald die Vermögenswerte an das neue Umfeld angepasst und die Schulden umstrukturiert wurden“, sagte er. „Der nächste Zyklus beginnt mit einer vollen Tankfüllung.“

Nach Prüfung der Mark-to-Market-LTV-Verhältnisse und der Struktur der einzelnen Schuldenlaufzeiten stellte Newmark fest, dass rund 1,2 Billionen US-Dollar ausstehender Gewerbeimmobilien „potenziell in Schwierigkeiten“ sind. Mehr als 626 Milliarden US-Dollar an CRE-Schulden werden in den nächsten drei Jahren fällig, wobei laut Newmark die größten Krisenherde bei Mehrfamilienhäusern und Bürogebäuden auftreten.

„Das hohe Bürovolumen ist darauf zurückzuführen, dass die meisten Kredite unter Wasser liegen“, heißt es in dem Bericht abschließend. „Die Verteilung der LTV-Verhältnisse für Mehrfamilienhäuser ist insgesamt günstiger, aber die größere Größe des Mehrfamilienhausmarktes und die Konzentration der Kreditvergabe während der jüngsten Liquiditätsblase führen zu einem hohen Nominalrisiko.“

Laut Newmark tragen US-Banken den größten Teil dieser potenziell problematischen Schulden. Auf US-Banken entfallen 51 Prozent der zwischen 2023 und 2025 fälligen Gewerbeimmobilien und 48 Prozent der potenziell problematischen Kredite in diesem Zeitraum, wobei Schuldenfonds, Versicherungsgesellschaften und der verbriefte Markt den Rest der problematischen Kreditquote ausmachen.

Dennoch ist Bitner zuversichtlich, dass die Kombination aus Zinsklarheit seitens der Federal Reserve und Käufern und Verkäufern, die angesichts eines Fälligkeitsansturms zu einer Art Preisanerkennungsvereinbarung für alle Anlageklassen kommen, alles Gute für die Kapitalmärkte im Jahr 2024 verheißen wird.

„Der Markt ist für eine verstärkte Kapitalmarktaktivität im Jahr 2024 gut positioniert“, sagte er. „Ich bin optimistisch, dass diese Sackgasse in den nächsten sechs Monaten durchbrochen wird.“

Brian Pascus kann unter [email protected] erreicht werden